Sprzedaż nieruchomości to nie tylko znalezienie kupca i podpisanie umowy. Wielu z nas obawia się tego, co przyjdzie później - rozliczenia z urzędem skarbowym. Czy na pewno czeka Cię oddanie części zysku?
Dobra wiadomość jest taka, że nie zawsze musisz płacić podatek. Wielu właścicieli całkowicie legalnie omija ten obowiązek! Wystarczy znać zasady gry i odpowiednio zaplanować swoje działania.
Zastanawiasz się:
Czy urząd skarbowy weźmie kawałek Twojego tortu?
Jak dużo będziesz musiał oddać?
Czy jest sposób, by zatrzymać całą kwotę dla siebie?
W naszym artykule rozwiejemy Twoje wątpliwości. Pokażemy, kto faktycznie musi zapłacić podatek, a kto może spać spokojnie. Dowiesz się, jakie są sprawdzone sposoby na legalne obniżenie należności i jakich błędów unikać, by nie stracić niepotrzebnie pieniędzy.
Nie daj się zaskoczyć na finiszu transakcji! Poznaj swoje prawa i obowiązki już teraz.
Sprzedajesz mieszkanie lub dom i zastanawiasz się, czy musisz zapłacić podatek? Kluczową kwestią jest tutaj czas, który minął od momentu zakupu lub nabycia nieruchomości. Fiskus nie pobiera podatku od każdej sprzedaży – ale w niektórych sytuacjach jest on obowiązkowy.
Podatek od sprzedaży nieruchomości (PIT-39) dotyczy osób, które sprzedają mieszkanie, dom, działkę lub lokal użytkowy przed upływem 5 lat od momentu nabycia. Co ważne, ten okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu lub otrzymano nieruchomość w spadku lub darowiźnie.
Jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 lat, podatek nie obowiązuje – możesz zatrzymać cały dochód ze sprzedaży bez konieczności rozliczania się z urzędem skarbowym.
Podatek wynosi 19% dochodu ze sprzedaży. Dochód to różnica między kwotą, za jaką sprzedajesz nieruchomość, a kwotą, za którą ją kupiłeś lub jej wartością w chwili nabycia (np. w spadku).
Przykład:
Jeśli kupiłeś mieszkanie za 400 000 zł, a sprzedajesz je za 500 000 zł, dochód wynosi 100 000 zł. Podatek 19% wyniesie wówczas 19 000 zł.
Warto wiedzieć:
Możesz obniżyć podstawę opodatkowania, jeśli poniosłeś koszty związane z nieruchomością, np. na remont, pośrednika czy notariusza.
Podatek od sprzedaży nieruchomości nie zawsze jest nieunikniony. Istnieje kilka w pełni legalnych sposobów, dzięki którym możesz uniknąć tego zobowiązania lub znacząco je zmniejszyć. Wystarczy dobrze zaplanować transakcję i skorzystać z dostępnych ulg.
Najprostsza metoda, by uniknąć podatku. Jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś/aś lub otrzymałeś/aś nieruchomość, minęło 5 lat, nie musisz płacić podatku. To oznacza, że jeśli kupiłeś mieszkanie w 2020 roku, to możesz je sprzedać bez podatku już od 1 stycznia 2026 roku.
Jeśli planujesz zakup nowej nieruchomości lub remont, możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Aby uniknąć podatku, musisz w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczyć uzyskane środki na:
✔️ zakup nowego mieszkania lub domu,
✔️ budowę lub rozbudowę nieruchomości,
✔️ remont i modernizację,
✔️ spłatę kredytu hipotecznego na inne mieszkanie.
Ważne! Wydatki muszą być dobrze udokumentowane – najlepiej fakturami i umowami.
Zamiast sprzedawać nieruchomość, możesz przekazać ją bliskiej osobie, np. dziecku lub wnukowi, jako darowiznę. Osoby z najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa) mogą być zwolnione z podatku od darowizny, jeśli zgłoszą ją do urzędu skarbowego. W przyszłości, jeśli obdarowana osoba sprzeda nieruchomość, termin 5-letni liczy się od momentu jej nabycia przez pierwotnego właściciela.
Jeśli nie możesz uniknąć podatku, możesz przynajmniej obniżyć podstawę opodatkowania, odliczając:
✔️ koszty zakupu (np. cena nabycia, podatek PCC, opłaty notarialne),
✔️ koszty remontów i modernizacji (na podstawie faktur VAT),
✔️ prowizję dla pośrednika nieruchomości.
Dzięki temu podatek będzie naliczany nie od pełnej kwoty sprzedaży, ale od realnego dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami poniesionymi na zakup i modernizację nieruchomości.
Planując sprzedaż, warto sprawdzić, który z tych sposobów pozwoli Ci uniknąć podatku lub przynajmniej go zmniejszyć. To prosty sposób na legalne oszczędności!
Dziedziczenie nieruchomości to częsta sytuacja, która rodzi pytania o obowiązek podatkowy przy jej sprzedaży. Na szczęście od 2019 roku przepisy zmieniły się na korzyść spadkobierców, co pozwala w wielu przypadkach uniknąć podatku.
Tak, jeśli od momentu nabycia przez spadkobiercę nie minęło 5 lat.
Jeśli odziedziczyłeś mieszkanie i chcesz je sprzedać od razu, musisz sprawdzić, czy nie obowiązuje Cię 5-letni okres podatkowy.
Nie, jeśli liczymy 5 lat od nabycia przez spadkodawcę.
Dzięki zmianom w przepisach w 2019 roku, okres 5-letni można liczyć nie od momentu nabycia przez spadkobiercę, ale od chwili, gdy nieruchomość została zakupiona przez osobę, po której odziedziczyłeś mieszkanie. To oznacza, że jeśli np. Twój rodzic kupił nieruchomość 10 lat temu i teraz ją dziedziczysz, możesz sprzedać ją od razu bez płacenia podatku.
Zasady dotyczące darowizn działają podobnie jak w przypadku spadku. Jeśli otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie od bliskiej osoby (np. rodziców), to okres 5 lat liczy się od momentu, w którym nieruchomość została przez nich kupiona, a nie od chwili jej przekazania Tobie.
Dzięki tym przepisom wielu spadkobierców i obdarowanych może uniknąć podatku od sprzedaży, co ułatwia szybkie spieniężenie nieruchomości bez dodatkowych kosztów. Warto jednak zawsze dokładnie przeanalizować daty nabycia i ewentualnie skonsultować się z ekspertem, aby uniknąć błędów.
Sprzedaż nieruchomości przez firmę rządzi się innymi przepisami niż w przypadku osób prywatnych. Przedsiębiorcy muszą uwzględnić kwestie związane z podatkiem dochodowym, VAT oraz księgowaniem transakcji w działalności gospodarczej.
Forma opodatkowania zależy od rodzaju działalności:
Spółki prawa handlowego (np. sp. z o.o., S.A.) płacą podatek CIT (19% lub 9% dla małych firm).
Przedsiębiorcy prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą rozliczają się w ramach PIT według skali podatkowej (12% lub 32%) lub podatku liniowego (19%).
???? Optymalizacja podatkowa
Firmy mogą obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości poprzez:
✔ Ujęcie kosztów zakupu, remontów i modernizacji w kosztach działalności.
✔ Korzystanie z amortyzacji nieruchomości.
✔ Zastosowanie ulg podatkowych dostępnych dla przedsiębiorców.
Jeśli nieruchomość była częścią majątku firmy, jej sprzedaż wymaga dodatkowych formalności:
✔ Trzeba wyksięgować ją z ewidencji środków trwałych.
✔ Konieczne może być naliczenie VAT (23% lub zwolnienie w zależności od rodzaju nieruchomości i okresu jej posiadania).
✔ W niektórych przypadkach sprzedaż może wpłynąć na rozliczenia ZUS przedsiębiorcy.
Firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami muszą dodatkowo pamiętać o szczególnych regulacjach dotyczących sprzedaży lokali i gruntów, a także o możliwych konsekwencjach podatkowych, jeśli nieruchomość była używana w działalności krócej niż 5 lat.
Warto skonsultować się z księgowym lub doradcą podatkowym, aby zoptymalizować transakcję i uniknąć niepotrzebnych kosztów.
Sprzedaż mieszkania czy domu to nie tylko formalności związane z umową i przekazaniem kluczy, ale także obowiązki podatkowe. Nawet jeśli nie musisz płacić podatku, w niektórych przypadkach konieczne jest złożenie odpowiednich dokumentów do urzędu skarbowego.
Termin: Deklarację PIT-39 trzeba złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości.
Kiedy obowiązuje?
✔ Jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od zakupu (lub nabycia w spadku/darowiźnie).
✔ Nawet jeśli nie zapłacisz podatku (np. przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe), urząd skarbowy musi zostać o tym poinformowany.
Brak złożenia PIT-39 może skutkować nieprzyjemnościami – np. wezwaniem do urzędu lub naliczeniem odsetek, jeśli okaże się, że podatek jednak był należny.
Aby prawidłowo wypełnić deklarację i – jeśli to możliwe – obniżyć kwotę podatku, warto zgromadzić:
✔ Umowę sprzedaży – dokument potwierdzający transakcję.
✔ Koszty zakupu – akt notarialny zakupu nieruchomości, dowód opłacenia podatku PCC, koszty notariusza.
✔ Faktury za remonty i modernizacje – można je uwzględnić jako koszty obniżające podatek.
✔ Umowy kredytowe i potwierdzenia spłaty – jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczyłeś na spłatę kredytu hipotecznego, możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku.
Warto upewnić się, że masz wszystkie dokumenty na wypadek kontroli skarbowej – urząd może poprosić o dowody poniesionych kosztów nawet kilka lat po transakcji.
Jeśli masz wątpliwości, jak prawidłowo wypełnić PIT-39 i uniknąć problemów, warto skorzystać z pomocy księgowego lub doradcy podatkowego.
Sprzedaż nieruchomości może być dużą transakcją finansową, ale nie każdy zdaje sobie sprawę, że drobne błędy mogą skutkować koniecznością zapłaty wysokiego podatku. Jakie są najczęstsze pomyłki i jak ich uniknąć?
❌ Sprzedaż przed upływem 5 lat bez planu na reinwestycję
Jeśli sprzedasz mieszkanie lub dom przed upływem 5 lat od jego zakupu lub nabycia w spadku, automatycznie podlegasz opodatkowaniu. Możesz uniknąć tego podatku, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe, ale jeśli tego nie zrobisz – urząd skarbowy naliczy 19% podatku dochodowego.
❌ Brak udokumentowanych kosztów zakupu i remontu
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że można obniżyć kwotę podatku, uwzględniając koszty związane z nabyciem i remontem nieruchomości. Problem pojawia się, gdy brakuje faktur i rachunków – wówczas urząd skarbowy może nie uznać tych wydatków jako kosztów uzyskania przychodu.
❌ Niezgłoszenie sprzedaży do urzędu skarbowego
Nawet jeśli nie płacisz podatku, bo np. pieniądze przeznaczasz na nową nieruchomość, musisz złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Brak deklaracji może skutkować wezwaniem do urzędu, a nawet odsetkami za zwłokę.
✔ Skonsultuj się ze specjalistą przed sprzedażą
Podatki od sprzedaży nieruchomości mogą wydawać się skomplikowane, ale dobrze przygotowana strategia pozwala uniknąć niepotrzebnych kosztów. Doradca podatkowy lub księgowy pomoże sprawdzić, czy masz możliwość skorzystania ze zwolnienia.
✔ Sprawdź, czy spełniasz warunki do zwolnienia z podatku
Przed podjęciem decyzji o sprzedaży sprawdź, czy minęło 5 lat od nabycia nieruchomości lub czy możesz przeznaczyć środki na własne cele mieszkaniowe. To dwie najczęstsze metody uniknięcia podatku w pełni legalny sposób.
✔ Gromadź dokumenty potwierdzające koszty
Jeśli remontowałeś nieruchomość, trzymaj wszystkie faktury i rachunki – pozwolą one obniżyć dochód do opodatkowania i zmniejszyć kwotę podatku lub całkowicie go uniknąć.
Dobra organizacja i znajomość przepisów to klucz do przeprowadzenia sprzedaży bez przykrych niespodzianek. Jeśli masz wątpliwości, lepiej zawczasu skonsultować się z ekspertem i uniknąć stresu związanego z nieoczekiwanym podatkiem.
Sprzedaż nieruchomości to nie tylko znalezienie kupca i podpisanie umowy – to również zobowiązania podatkowe, o których warto wiedzieć, aby nie narazić się na niepotrzebne koszty. Wielu sprzedających martwi się, że podatek od sprzedaży pochłonie sporą część ich zysku, ale istnieją legalne sposoby, by go uniknąć.
Nie pozwól, by nieświadomość przepisów kosztowała Cię tysiące złotych! Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci sprawdzić, jakie masz możliwości i jak zoptymalizować swoją transakcję.
Należymy do stowarzyszeń MSPON oraz MSRZM
Realizacja strony 
