Najczęstszy scenariusz? Kupujący widzi piękne mieszkanie, czuje, że to „to”, a sprzedawca naciska na szybkie podpisanie umowy. Emocje biorą górę, formalności schodzą na drugi plan – i właśnie wtedy łatwo wpaść w pułapkę. Czy to oznacza, że kupno mieszkania bez wpadek jest niemożliwe? Nie, jeśli dobrze się przygotujesz.
W tym artykule znajdziesz 7 błędów, które mogą Cię słono kosztować – i proste sposoby, jak ich uniknąć. Dzięki temu podejdziesz do zakupu na spokojnie, bez presji i z pełną świadomością, na co zwrócić uwagę. Bo w nieruchomościach, jak w życiu, czasem to nie okazja się liczy, ale dobrze przemyślana decyzja.
Wyobraź sobie, że oglądasz piękne mieszkanie – jasne, przestronne, z widokiem na zieleń. Sprzedający mówi, że wszystko jest „czyste” i gotowe do sprzedaży. Miła rozmowa, atrakcyjna cena... ale jeśli w tym momencie nie zajrzysz do księgi wieczystej, możesz się mocno rozczarować. Bo to właśnie księga wieczysta mówi o mieszkaniu prawdę – bez upiększeń, emocji i marketingowych opisów.
To trochę jak sprawdzenie historii pojazdu przed zakupem samochodu – tylko że tu w grę wchodzi kilkaset tysięcy złotych. Jeśli nie zajrzysz do księgi wieczystej, możesz kupić nieruchomość z niespodzianką: hipoteką, długiem, prawem dożywocia albo nawet z udziałem osoby, która nie chce jej sprzedać.
To oficjalny rejestr prowadzony przez sąd, który zawiera wszystkie informacje prawne o danej nieruchomości. Czyli:
Kto jest właścicielem mieszkania
Czy ktoś ma tam wpisane prawo do mieszkania (np. dożywotnie)
Czy mieszkanie nie jest zabezpieczeniem kredytu (hipoteka)
Jaki jest stan prawny gruntu, części wspólnych itd.
I teraz dobra wiadomość – sprawdzenie księgi to żadna filozofia. Można to zrobić samodzielnie, bez wychodzenia z domu i całkowicie za darmo. Wystarczy znać numer księgi wieczystej i wejść na stronęekw.ms.gov.pl.
Hipoteka – jeśli widzisz taki wpis, to znaczy, że mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu (czyli bank może je przejąć, jeśli nie zostanie spłacony). Przed zakupem musi być wykreślona.
Roszczenia i służebności – np. wpis o prawie dożywocia. To znaczy, że ktoś może mieć prawo do zamieszkania tam do końca życia, nawet jeśli Ty zostaniesz właścicielem.
Współwłasność – mieszkanie ma kilku właścicieli? Każdy z nich musi zgodzić się na sprzedaż. Brak zgody jednego – blokada całej transakcji.
Nieaktualne dane – czasem księga nie była aktualizowana po śmierci właściciela albo podziale majątku. To też oznacza potencjalne problemy.
Jeśli cokolwiek Cię niepokoi albo czegoś nie rozumiesz – nie bój się zapytać notariusza, prawnika albo doradcy. To dużo lepsze niż potem walczyć w sądzie o mieszkanie, które miało być Twoje „na zawsze”.
Zdarzyło Ci się kiedyś kupić coś, co pięknie wyglądało… dopóki nie zaczęło się psuć? W przypadku mieszkania stawka jest znacznie wyższa – bo „ładne wnętrze” może być tylko powierzchowną fasadą, która zakrywa realne problemy techniczne. A te potrafią kosztować dziesiątki tysięcy złotych i sporo nerwów.
Wielu kupujących zachwyca się świeżo pomalowanymi ścianami, nowoczesną kuchnią czy stylową łazienką. Tyle że często to „remont na sprzedaż” – zrobiony szybko, najtaniej i tylko po to, by zrobiło dobre pierwsze wrażenie. Dlatego tak ważne jest, by nie oceniać mieszkania wyłącznie oczami, ale też… odrobinę jak technik.
Instalacje elektryczne – spytaj, kiedy były wymieniane. Zajrzyj do rozdzielni, sprawdź, czy są bezpieczniki automatyczne. W starszych budynkach wciąż zdarzają się aluminiowe przewody – a to może oznaczać konieczność wymiany.
Wilgoć i grzyb – zobacz kąty przy podłodze i przy oknach, spójrz na sufity. Nawet lekki zapach stęchlizny może być sygnałem, że coś jest nie tak z wentylacją lub izolacją.
Wentylacja – przystaw kartkę papieru do kratki wentylacyjnej. Jeśli przywiera – działa. Jeśli nie – może być problem z ciągiem wentylacyjnym, co bywa szczególnie uciążliwe w łazience i kuchni.
Okna – sprawdź szczelność, zobacz, czy się domykają. Porysowane, nieszczelne lub zdeformowane okna to kosztowna wymiana, a często właściciel „nie wspomina”, że zimą czuć przeciąg.
Jeśli naprawdę rozważasz zakup danego mieszkania – nie bój się zainwestować kilkuset złotych w niezależną opinię techniczną. Może to być budowlaniec, inżynier albo doświadczony inspektor. Taka osoba obejrzy mieszkanie „na chłodno”, zauważy pęknięcia, nierówności, wadliwe instalacje, a nawet sprawdzi poziom wilgoci miernikiem.
To wydatek, który może uchronić Cię przed wieloma kosztami po zakupie. Szczególnie jeśli planujesz kredyt – nikt nie chce dowiedzieć się miesiąc po podpisaniu aktu, że czeka go generalny remont.
Gdy już znajdziesz wymarzone mieszkanie, serce bije szybciej, a myśli krążą wokół jednego: „Żeby tylko ktoś mnie nie uprzedził!”. I właśnie w tym momencie wielu kupujących popełnia jeden z najczęstszych – i niestety najkosztowniejszych – błędów: podpisują umowę przedwstępną zbyt pochopnie, bez analizy jej treści.
Umowa przedwstępna to nie „luźna obietnica” kupna nieruchomości. To dokument wiążący obie strony, który zobowiązuje Cię (i sprzedającego) do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej – czyli aktu notarialnego przenoszącego własność.
Jeśli jedna ze stron się wycofa bez ważnej przyczyny, druga może dochodzić swoich praw w sądzie. Dlatego treść tej umowy powinna być naprawdę dobrze przemyślana – szczególnie jeśli w grę wchodzą Twoje pieniądze.
Zanim podpiszesz jakikolwiek dokument, upewnij się, że znalazły się w nim najważniejsze informacje:
Dokładny opis nieruchomości – numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia.
Cena i warunki płatności – kiedy i jak zapłacisz (część teraz, reszta po uzyskaniu kredytu?).
Termin podpisania umowy ostatecznej – musi być jasno określony.
Zobowiązania stron – np. że sprzedający udostępni potrzebne dokumenty, a Ty złożysz wniosek o kredyt.
Konsekwencje niewywiązania się z umowy – co się stanie, jeśli któraś ze stron się wycofa.
Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, skonsultuj umowę z prawnikiem lub doradcą – to inwestycja, która może uchronić Cię przed stratą tysięcy złotych.
To nie jest tylko kwestia nazewnictwa – zaliczka i zadatek to dwie zupełnie różne rzeczy, jeśli chodzi o skutki prawne.
Zaliczka – jeśli jedna ze stron nie dotrzyma umowy, druga może ją co najwyżej odzyskać. Nic więcej.
Zadatek – jeśli sprzedający się wycofa, musisz otrzymać zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli Ty się wycofasz – zadatek przepada.
Dla kupującego zadatek daje większe poczucie bezpieczeństwa, o ile jesteś pewien, że chcesz kupić tę konkretną nieruchomość. Jeśli jednak masz jeszcze wątpliwości – lepiej zacząć od zaliczki albo dobrze zabezpieczonej rezerwacji.
Wielu kupujących skupia się wyłącznie na cenie mieszkania – i trudno się dziwić, bo to zazwyczaj największy wydatek w życiu. Ale zakup nieruchomości to coś więcej niż tylko przelanie pieniędzy sprzedającemu. W praktyce dochodzą do tego liczne opłaty, które potrafią zaskoczyć, zwłaszcza jeśli nie były wcześniej wliczone w budżet.
Oto najczęstsze koszty, które ponosi kupujący:
Podatek PCC (2%) – jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, musisz zapłacić 2% wartości nieruchomości. Przykład: przy mieszkaniu wartym 500 000 zł to aż 10 000 zł podatku.
Notariusz – za sporządzenie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej. Koszt zależy od wartości mieszkania i notariusza, ale warto założyć od 2 000 do 5 000 zł.
Opłaty sądowe – np. za wpis do księgi wieczystej (200 zł) czy ustanowienie hipoteki (150 zł).
Prowizja dla pośrednika – jeśli korzystasz z biura nieruchomości. Zwykle to 2–3% ceny, choć bywa ustalana indywidualnie.
Ubezpieczenie i inne koszty kredytowe – przy kredycie bank może wymagać ubezpieczenia nieruchomości, wkładu własnego czy prowizji za udzielenie finansowania.
Najlepszym sposobem jest zrobienie pełnej kalkulacji jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań. Jeśli wiesz, że możesz przeznaczyć np. 500 000 zł na cały zakup – to Twoje mieszkanie powinno kosztować mniej, bo reszta pójdzie na koszty okołotransakcyjne.
Przykład:
Widzisz różnicę? Gdybyś chciał kupić mieszkanie za równe 500 000 zł, a zapomniał o dodatkowych opłatach – brakowałoby Ci niemal 25 tys. zł. To może całkowicie zablokować transakcję lub wymusić zaciągnięcie wyższego kredytu.
Wielu kupujących wchodzi do pustego mieszkania i myśli: „Wprowadzę się za dwa tygodnie, najwyżej dokupię kanapę”. Niestety – to scenariusz, który rzadko działa w praktyce. Nawet jeśli lokal wygląda na gotowy do zamieszkania, często dopiero po przeprowadzce okazuje się, że instalacja elektryczna wymaga poprawki, ściany trzeba odmalować, a kuchnia… po prostu nie istnieje.
Wyjątkiem są mieszkania wykończone „pod klucz” – ale nawet wtedy warto sprawdzić jakość materiałów i wykonania. W pozostałych przypadkach trzeba liczyć się z dodatkowymi pracami i kosztami, które wcale nie są małe – a co gorsza, często są lekceważone przy planowaniu budżetu.
Mieszkanie w stanie deweloperskim? Przygotuj się na minimum 2 000–3 500 zł/m², jeśli chcesz urządzić wnętrze solidnie, ale bez przepychu.
Remont mieszkania z rynku wtórnego? W zależności od stanu technicznego może to być 1 000–2 500 zł/m². W starszych lokalach (PRL, lata 80–90) remont może pochłonąć znacznie więcej, jeśli trzeba wymienić instalacje.
Koszt wykończenia i wyposażenia kuchni, łazienki, szaf w zabudowie, sprzętu AGD? Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – i to przy rozsądnym podejściu.
Zrób dokładny przegląd mieszkania – najlepiej z fachowcem
Zapisz, co trzeba zrobić od razu, a co może poczekać.
Uwzględnij koszty nie tylko materiałów, ale też robocizny (która może się zmieniać w zależności od sezonu i dostępności ekip).
Zostaw sobie poduszkę finansową – nawet 10–20% na nieprzewidziane wydatki.
Warto wiedzieć:
Dobrze rozpisany plan remontowy pozwala uniknąć stresu, rozczarowań i… prowizorycznych rozwiązań, które kosztują więcej w dłuższej perspektywie.
Jakie błędy popełniają kupujący mieszkanie? 7 rzeczy, które mogą Cię słono kosztować
„Fajna dzielnica, blisko centrum – bierzemy!” – to częsta reakcja kupujących, którzy kierują się ogólnym wrażeniem albo opinią znajomych. Problem w tym, że dobra lokalizacja to coś więcej niż atrakcyjny adres. Jeśli nie przeanalizujesz najbliższego otoczenia, planów inwestycyjnych w okolicy czy dostępu do usług, może się okazać, że z czasem będziesz żałować.
Infrastruktura codzienna:
Czy w pobliżu są sklepy spożywcze, apteka, szkoła, przedszkole, przystanek komunikacji miejskiej? Nawet najładniejsze mieszkanie potrafi irytować, jeśli po chleb musisz jechać 10 minut samochodem.
Sąsiedztwo i otoczenie:
Zwróć uwagę, czy w okolicy nie znajduje się uciążliwa działalność (np. klub nocny, warsztat samochodowy, zakład przemysłowy). Odwiedź miejsce o różnych porach dnia – to najlepszy sposób, by wyczuć atmosferę.
Plany zagospodarowania przestrzennego:
To bardzo ważny, a często pomijany punkt. Może się okazać, że dziś z balkonu masz widok na zieleń, ale za 3 lata powstanie tam nowy blok. Plany miejscowe są publicznie dostępne – możesz je sprawdzić online lub w urzędzie miasta.
Dojazdy i komunikacja:
Sprawdź nie tylko odległość od centrum, ale też realny czas dojazdu w godzinach szczytu. Jeśli nie masz samochodu – upewnij się, że komunikacja miejska działa sprawnie.
Praktyczna wskazówka:
Zrób sobie mapę punktów „must-have” – zaznacz lokalizację mieszkania i sprawdź, co znajduje się w promieniu 5–10 minut pieszo. Jeśli brakuje kilku kluczowych elementów – być może warto rozejrzeć się jeszcze raz.
Kupujesz nie tylko lokal, ale też styl życia. Zadbaj o to, żeby ta codzienność była wygodna i zgodna z Twoimi potrzebami.
Kupno mieszkania to nie koniec wydatków, a dopiero ich początek. Niestety wiele osób planuje zakup „na styk” – wyciska maksymalnie zdolność kredytową, nie zostawiając sobie żadnego marginesu na nieprzewidziane sytuacje. A tych na etapie zakupu, przeprowadzki i urządzania może być naprawdę sporo.
Stopy procentowe mogą się zmienić.
Jeśli bierzesz kredyt, Twoja rata nie jest ustalona raz na zawsze. Gdy stopy procentowe wzrosną, rata również pójdzie w górę – czasem o kilkaset złotych miesięcznie. Jeśli Twój budżet już teraz jest napięty, każda taka zmiana może być bardzo dotkliwa.
Zmiana kursu waluty, jeśli masz kredyt walutowy.
Osoby, które zaciągnęły kredyt np. w euro lub frankach, dobrze wiedzą, jak duże wahania mogą mieć wpływ na miesięczne obciążenia.
Nieprzewidziane koszty po zakupie.
Wycieki, niedziałające instalacje, opóźnienia w dostawie mebli, remont dachu w całym budynku… Wydatki mogą pojawić się nagle i bez ostrzeżenia.
Specjaliści finansowi zalecają, aby mieć przynajmniej 3–6 miesięcznych pensji odłożonych jako „rezerwę na życie”. Jeśli jednak kupujesz mieszkanie, warto dodatkowo przygotować osobny bufor w wysokości minimum 5–10% wartości transakcji – na wszelki wypadek.
Zamiast kupować największe mieszkanie, na jakie formalnie Cię stać, rozważ nieco tańsze rozwiązanie i zachowaj część środków w rezerwie. Zyskasz dzięki temu większy spokój, większą elastyczność i mniejszy stres, gdy coś pójdzie nie tak.
Wskazówka: Przed złożeniem oferty skalkuluj nie tylko koszt mieszkania i wykończenia, ale także miesięczne koszty utrzymania – czynsz, media, ewentualną ratę kredytową. Dodaj do tego margines na nieprzewidziane sytuacje.
Zakup mieszkania to duży krok – finansowy, życiowy i emocjonalny. Właśnie dlatego warto podejść do niego spokojnie i z głową. Nawet jeśli to Twoja pierwsza transakcja, nie musisz popełniać błędów, które przydarzyły się innym. Wystarczy wiedzieć, na co zwrócić uwagę – i mieć plan.
Pamiętaj: nie wszystko da się ocenić „na oko”. Księga wieczysta, stan techniczny, ukryte koszty czy niejasne zapisy w umowie – to wszystko może zadecydować, czy po zakupie będziesz cieszyć się nowym mieszkaniem, czy walczyć z problemami.
Planujesz zakup mieszkania?Zgłoś się do nas – podpowiemy, na co zwrócić uwagę, jak się zabezpieczyć i gdzie nie dać się zaskoczyć. Z nami przejdziesz ten proces świadomie, bez stresu i bez kosztownych pomyłek.
Nie ryzykuj. Sprawdź wszystko, zanim podpiszesz. Zadaj każde pytanie, nawet jeśli wydaje się błahe. Zakup mieszkania to za ważna decyzja, żeby działać na ślepo.
Należymy do stowarzyszeń MSPON oraz MSRZM
Realizacja strony 
